Condominio minimo e danni da infiltrazioni: si applica l’art. 1125 c.c.
Quando il lastrico solare di proprietà o uso esclusivo di un condomino copre una sola unità immobiliare — come accade tipicamente nel condominio minimo a due appartamenti sovrapposti — i costi di riparazione non vanno ripartiti secondo l'art. 1126 c.c., bensì secondo l'art. 1125 c.c. in via analogica. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con l'ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, enunciando un principio di diritto destinato a ridisegnare la prassi condominiale.
Il condominio minimo: cos'è e quale disciplina si applica
Il condominio minimo è la figura condominiale che si instaura tra due soli partecipanti, ciascuno titolare di una porzione di proprietà esclusiva nell'ambito di un edificio strutturalmente unitario. Nonostante la sua estrema semplicità strutturale, la giurisprudenza di legittimità ne ha sempre ricondotto la disciplina a quella ordinaria del condominio negli edifici, tanto per quanto riguarda la sua organizzazione interna quanto, a fortiori, con riferimento alle situazioni soggettive dei partecipanti (Cass. SS.UU. n. 2046/2006; Cass. n. 9280/2018; Cass. n. 21015/2011).
Ne deriva che la quota di partecipazione alla spesa gravante sui proprietari delle porzioni esclusive è determinata in base all'art. 1123 c.c., tenuto conto del valore della proprietà esclusiva di ciascuno. La tabella millesimale, qualora esistente, ha funzione meramente ricognitiva e non costitutiva di detto valore (Cass. n. 8520/2017; Cass. n. 17115/2011): essa non crea la misura dell'obbligo, ma si limita a fotografarla.
La fattispecie: infiltrazioni dal lastrico solare in condominio a due unità
Il caso deciso dalla Cassazione con l'ordinanza n. 10534/2026 trae origine da un giudizio instaurato nel 2003 dinanzi al Tribunale di Torre Annunziata. I proprietari del piano inferiore di un edificio composto da due sole unità immobiliari sovrapposte avevano convenuto in giudizio la proprietaria del sovrastante terrazzo a livello, lamentando infiltrazioni causate da una non idonea impermeabilizzazione della copertura e da un inadeguato sistema di deflusso delle acque.
Il Tribunale di Torre Annunziata, con sentenza n. 1922/2017, aveva riconosciuto la responsabilità della proprietaria del lastrico nella misura di 1/3 ex art. 1126 c.c., ponendo i restanti 2/3 a carico dei proprietari del piano sottostante. Anche la Corte d'Appello di Napoli, con sentenza n. 228/2021, aveva confermato tale ripartizione, respingendo l'appello principale. I condomini del piano inferiore ricorrevano quindi in Cassazione, contestando proprio l'applicazione dell'art. 1126 c.c.
Art. 1126 c.c.: il regime ordinario per i lastrici solari in uso esclusivo e la sua ratio
L'art. 1126 c.c. stabilisce che, quando l'uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l'uso esclusivo è tenuto a contribuire per un terzo nelle spese di riparazione o ricostruzione; i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore del piano di ciascuno.
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 9449/2016, hanno chiarito che tale criterio di riparto opera anche per i danni da infiltrazione: il lastrico ha una duplice natura — per un verso è bene in uso o proprietà esclusiva (con responsabilità del custode ex art. 2051 c.c.), per altro verso svolge una funzione di copertura nell'interesse dell'intero edificio (con responsabilità in capo all'amministratore e all'assemblea per le omissioni manutentive). L'obbligo di concorrere ai due terzi non discende dalla sola qualità di condomino, ma dall'essere proprietario di un'unità compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza da riparare (Cass. n. 32103/2021).
⚠ Quando opera l'art. 1126 c.c.: la norma trova applicazione soltanto quando il lastrico copre più unità immobiliari, ripartendo la spesa tra il titolare dell'uso esclusivo (1/3) e tutti i condomini il cui appartamento è compreso nella proiezione verticale del bene (2/3 complessivi, ripartiti in base ai millesimi).
La pronuncia della Cassazione: Ord. n. 10534 del 21 aprile 2026
Il principio di diritto enunciato dalla Corte
Principio di diritto — Cass. Sez. 2, Ord. n. 10534/2026
«In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all'art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall'art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all'art. 1126 c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest'ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa.»
Il ragionamento della Corte: perché l'art. 1126 c.c. non si applica
La Corte ha rilevato che la ratio dell'art. 1126 c.c. consiste nel non far gravare iniquamente sui soli condomini a cui il lastrico funge da copertura una spesa che avvantaggia particolarmente chi ne trae utilità ulteriori — prima fra tutte quella dell'uso come terrazza praticabile (calpestio, arredo, ecc.). Quando invece il lastrico copre una sola unità immobiliare, tale ratio cessa di operare: applicare ugualmente l'art. 1126 c.c. significherebbe addossare al proprietario del piano inferiore i due terzi di una spesa che avvantaggia esclusivamente il titolare del lastrico sovrastante, con evidente inversione della logica perequativa della norma.
La Cassazione ha quindi ritenuto preferibile richiamare il principio già affermato da Cass. n. 21337/2017 — relativo ai cortili condominiali che fungano da copertura di locali sotterranei in proprietà esclusiva — ed estenderlo alla fattispecie del lastrico solare in condominio minimo: in tali ipotesi va applicato in via analogica l'art. 1125 c.c., non l'art. 1126 c.c.
L'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c.: le conseguenze pratiche
L'art. 1125 c.c. disciplina la manutenzione di soffitti, volte e solai, ripartendo le spese tra i proprietari dei due piani contigui: le spese per la parte che funge da pavimento del piano superiore sono interamente a carico del proprietario di quest'ultimo; quelle per la parte inferiore (intonaco, tinteggiatura del soffitto) sono a carico del proprietario del piano inferiore. Applicato in via analogica al lastrico solare, questo criterio conduce ad addebitare integralmente al proprietario del lastrico le spese di riparazione e impermeabilizzazione della copertura, in quanto è l'uso esclusivo di tale superficie a determinare la necessità della manutenzione.
Il criterio dell'art. 1125 c.c., precisa la Corte, costituisce una «particolare declinazione» dell'art. 1123 c.c., dando pari incidenza alle funzioni di separazione orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla struttura complessa. Resta ferma e del tutto autonoma la responsabilità aquiliana ex artt. 2051 e 2043 c.c. per i danni subiti dal piano inferiore a causa delle infiltrazioni.
Riepilogo operativo
Lastrico copre più unità → art. 1126 c.c. → 1/3 al proprietario del lastrico + 2/3 ai condomini sottostanti.
Lastrico copre una sola unità (es. condominio minimo verticale) → art. 1125 c.c. (analogia) → intera spesa a carico del proprietario del lastrico.
Domande frequenti
In un condominio di due appartamenti sovrapposti, chi paga le riparazioni del lastrico solare?
Se il lastrico è in uso o proprietà esclusiva del piano superiore e copre solo il piano inferiore, le spese di riparazione sono integralmente a carico del proprietario del lastrico, ai sensi dell'art. 1125 c.c. in via analogica (Cass. Sez. 2, Ord. n. 10534/2026). Non si applica il riparto 1/3 + 2/3 dell'art. 1126 c.c.
Quando si applica l'art. 1126 c.c. invece dell'art. 1125 c.c.?
L'art. 1126 c.c. si applica quando il lastrico in uso esclusivo copre più unità immobiliari (es. in un condominio pluripiano ordinario): 1/3 delle spese è a carico dell'utente esclusivo e 2/3 a carico dei condomini ai cui appartamenti il lastrico funge da copertura, in proporzione ai millesimi di ciascuno.
Il condomino del piano inferiore può chiedere il risarcimento dei danni da infiltrazione?
Sì. Il proprietario del lastrico risponde dei danni da infiltrazione ai sensi dell'art. 2051 c.c. quale custode del bene, salva la prova del caso fortuito. Tale responsabilità è autonoma rispetto alla ripartizione delle spese di ripristino: i due profili — risarcimento del danno e ripartizione dei costi di manutenzione — obbediscono a criteri distinti.
