Chi risponde dei danni causati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare? E se quest’ultimo è in uso esclusivo del singolo condomino? Quesiti molto ricorrenti in materia di condominio, ai quali la giurisprudenza ha dato risposte non sempre univoche, tant’è che, nonostante le Sezioni Unite fossero già intervenute sui criteri di ripartizione, con la sentenza n. 2672 del 1997, emessa in sede di risoluzione di contrasto, si sono successivamente registrate ancora opinioni discordanti e critiche alla stessa ricostruzione della natura giuridica della responsabilità per danni operata dalla Suprema Corte.
Le Sezioni Unite avevano ritenuto, infatti, che la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare (lastrico condominiale o in proprietà o uso esclusivo), per difetto di manutenzione, si ricollegasse, piuttosto che al disposto dell’art. 2051 cod. civ., ed al generale principio del neminem laedere, direttamente alla titolarità del diritto reale e, perciò, dovesse considerarsi come conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1223, primo comma, cod. civ.) e del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (art. 1126 cod. civ.).
E così, ritenendo necessario un ripensamento dell’orientamento espresso con la suddetta pronuncia, la Corte di Cassazione, SS.UU. civili, con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, ha escluso la natura obbligatoria, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, ed affermato la riconducibilità della detta responsabilità nell’ambito dell’illecito aquiliano.
Secondo i Giudici di legittimità, sono chiare le diverse posizioni del titolare dell’uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. (nei rispettivi testi originari), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.
Ed è nel concorso tra tali due tipi di responsabilità che le Sezioni Unite risolvono la questione di massima sottoposta al loro esame.
Questo il principio di diritto affermato:
In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Lascia un commento