Guida pratica · Locazioni turistiche

Affittare la casa al mare o l'appartamento in città per brevi periodi non è più un'attività "informale": il 2026 è l'anno in cui gli affitti brevi diventano un settore pienamente tracciato, tra CIN obbligatorio, cedolare secca a doppia aliquota, presunzione d'impresa dal terzo immobile e controlli europei in vigore dal 20 maggio. In questa guida trovi tutte le regole aggiornate, le sanzioni e gli adempimenti, con un taglio pratico pensato per chi affitta una casa vacanze — anche solo per l'estate.

Cosa si intende per "affitto breve" (e perché conta la differenza)

Sul piano fiscale, la locazione breve è definita dall'art. 4 del D.L. 50/2017: un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, anche tramite portali online o agenzie. Possono rientrarvi anche i contratti che prevedono servizi accessori limitati, come la fornitura di biancheria e la pulizia finale.

È utile distinguere tre situazioni che spesso vengono confuse:

• Locazione breve "fiscale" (fino a 30 giorni, privato): è quella che dà accesso alla cedolare secca con le regole che vedremo, senza obbligo di registrazione del contratto.
• Locazione turistica in senso ampio: la finalità è la vacanza; sotto i 30 giorni coincide in pratica con la locazione breve, sopra i 30 giorni il contratto va registrato.
• Attività ricettiva extralberghiera (case vacanze in forma imprenditoriale, affittacamere, B&B professionali): qui non si è più semplici locatori ma operatori turistici, con SCIA, regole regionali e regime d'impresa.

La linea di confine tra privato e impresa è proprio una delle grandi novità del 2026: come vedremo, basta destinare tre appartamenti agli affitti brevi per essere considerati imprenditori, con tutto ciò che ne consegue.

Il CIN: cos'è, chi deve averlo e come si richiede

Il CIN — Codice Identificativo Nazionale — è il codice univoco che identifica ogni immobile destinato a locazione breve o turistica e ogni struttura ricettiva. È stato introdotto dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023 ed è pienamente obbligatorio dal 1° gennaio 2025: nel 2026 non esistono più periodi di tolleranza.

Chi deve richiederlo

Tutti: il proprietario che affitta una sola casa per qualche settimana l'anno, il comodatario o usufruttuario che la gestisce, il property manager, le strutture ricettive. Non conta quanto si affitta, conta che si affitti: anche una singola settimana ad agosto richiede il CIN.

Come si richiede

1. Si accede con SPID o CIE alla BDSR, la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo (bdsr.ministeroturismo.gov.it).
2. Si verificano i dati dell'immobile (catastali e, dove richiesto, il codice regionale già rilasciato: in molte Regioni la richiesta del CIN passa dalla previa registrazione regionale).
3. Si dichiara il possesso dei requisiti di sicurezza: dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio ed estintori a norma.
4. Il sistema rilascia il CIN, che va conservato e utilizzato da subito.

Cedolare secca 2026: 21% sulla prima unità, 26% sulla seconda

La Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) ha riscritto la tassazione delle locazioni brevi. Dopo un lungo dibattito parlamentare — la prima bozza prevedeva il 26% per tutti i contratti conclusi tramite portali — il testo definitivo ha abbandonato il criterio del canale di prenotazione e ha adottato un criterio più semplice: conta solo il numero di unità immobiliari destinate alla locazione breve nel periodo d'imposta.

Due chiarimenti importanti:

• Il canale non conta più. Affittare tramite Airbnb o Booking non fa salire l'aliquota: chi ha un solo immobile resta al 21% anche se usa esclusivamente le piattaforme.
• Si contano gli appartamenti, non le prenotazioni. Una casa affittata venti volte nello stesso anno resta una sola unità ai fini della soglia. Contano invece come unità distinte due appartamenti nello stesso stabile.

La ritenuta del 21% operata dai portali

Portali e intermediari che incassano i canoni continuano a operare come sostituti d'imposta, applicando una ritenuta del 21% al momento dell'accredito. Per l'unità tassata al 21% la ritenuta è a titolo d'imposta e chiude la partita; per la seconda unità, tassata al 26%, la ritenuta vale come acconto e la differenza del 5% si versa in dichiarazione dei redditi. Chi non opta per la cedolare resta nell'IRPEF ordinaria, con la ritenuta a titolo d'acconto.

Dal terzo immobile scatta l'impresa: partita IVA e nuovi obblighi

È la novità più profonda della manovra. Fino al 31 dicembre 2025 la presunzione di imprenditorialità scattava al quinto appartamento; dal 1° gennaio 2026 la soglia scende: chi destina alla locazione breve più di due unità immobiliari nello stesso periodo d'imposta si presume eserciti un'attività d'impresa (art. 1, comma 17, L. 199/2025, che modifica l'art. 1, comma 595, L. 178/2020).

Le conseguenze, dal terzo appartamento in poi:

• apertura della partita IVA (codice ATECO 55.20.42 — alloggi per vacanze) e scelta del regime contabile;
• SCIA al Comune (SUAP) e iscrizione al Registro delle imprese;
• iscrizione previdenziale alla gestione INPS commercianti;
• addio alla cedolare secca: i redditi diventano redditi d'impresa, tassati in modo analitico (con deduzione dei costi).

Gli altri adempimenti: ospiti, self check-in, imposta di soggiorno, sicurezza

Comunicazione degli ospiti alla Questura

Entro 24 ore dall'arrivo (o all'arrivo stesso, per soggiorni inferiori a 24 ore) le generalità degli ospiti vanno trasmesse tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato (art. 109 TULPS). L'omissione non è una semplice multa: è una contravvenzione penale ai sensi dell'art. 17 TULPS.

Self check-in e keybox

La circolare del Ministero dell'Interno n. 38138 del 18 novembre 2024 richiede l'identificazione di persona degli ospiti, mettendo fuori gioco il self check-in "puro" con keybox e codici inviati a distanza senza alcuna verifica de visu. Il tema è stato oggetto di contenzioso e di interventi locali (diversi Comuni turistici hanno regolamentato o vietato le cassette portachiavi sul suolo pubblico): chi gestisce a distanza dovrebbe organizzare la verifica dell'identità all'arrivo — direttamente o tramite incaricati — e seguire gli aggiornamenti, perché su questo fronte la prassi è ancora in evoluzione.

Imposta di soggiorno

Dove istituita dal Comune, va riscossa dagli ospiti e riversata con le scadenze e la dichiarazione annuale previste dal regolamento comunale. Se incassa i canoni, l'intermediario può essere responsabile della riscossione; in caso contrario l'onere resta sul locatore.

Requisiti di sicurezza

Ogni immobile deve essere dotato di rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti e di estintori a norma, nelle quantità e posizioni previste. La mancanza è sanzionata in via autonoma, per ciascuna violazione.

Le sanzioni: quanto si rischia nel 2026

Le sanzioni sono cumulabili: una stessa prenotazione gestita in modo irregolare può generare contemporaneamente la violazione sul CIN, quella penale sulla mancata comunicazione degli ospiti e quella sull'imposta di soggiorno. E con i controlli incrociati ormai a regime — ritenute dei portali, dati DAC7 trasmessi al fisco, banca dati nazionale — l'idea di "passare inosservati" non ha più basi realistiche.

La svolta del 20 maggio 2026: il Regolamento UE 2024/1028

Dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile in tutta l'Unione il Regolamento UE 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati delle locazioni brevi. Per chi affitta in Italia significa tre cose concrete:

• il numero di registrazione europeo coincide con il CIN: chi è già in regola non deve richiedere nuovi codici;
• le piattaforme trasmettono ogni mese alle autorità i dati su immobili, notti prenotate e ospiti, attraverso un punto di accesso digitale unico che consente verifiche automatiche;
• gli annunci privi di codice valido vengono rimossi dai portali: l'irregolarità non costa più solo una sanzione, costa la visibilità stessa dell'immobile.

Il regolamento non introduce tetti europei alle notti affittabili né divieti generalizzati: fornisce però a Regioni e Comuni dati reali su cui costruire eventuali limiti locali — ed è qui che il quadro si sposta sul territorio.

Focus Campania e località turistiche: regole locali da non trascurare

Il CIN non sostituisce gli adempimenti regionali e comunali: si aggiunge ad essi. In Campania la locazione turistica e le strutture extralberghiere passano dalla piattaforma regionale di censimento, con il codice identificativo regionale che in molti casi è il presupposto per ottenere il CIN nazionale; nei Comuni a forte vocazione turistica — dalle isole del Golfo alla costiera — si aggiungono l'imposta di soggiorno con aliquote e stagionalità proprie e regolamenti locali su decoro, chiavi e accessi.

Su questo fronte la tendenza è chiara: la Corte costituzionale (sent. n. 186/2025) ha confermato la legittimità delle leggi regionali che consentono ai Comuni di limitare gli affitti brevi, soprattutto nei centri storici. È quindi probabile che altre Regioni e altri Comuni turistici introducano vincoli propri: prima di avviare (o continuare) l'attività conviene sempre verificare il regolamento del proprio Comune, oltre alla normativa regionale.

Domande frequenti sugli affitti brevi 2026

Per approfondire i temi di diritto immobiliare e tributario trattati in questa guida, visita la sezione aree giuridiche del sito.